物件探し、楽しいですよねぇ。間取り図見てるだけでいつまでも時間を過ごすことができます。最近は夜な夜な物件情報を見ています。でもそれは趣味で見ているだけじゃなくて、今私、家を買いたいんです。
母子家庭は家を買えない?
モラハラで離婚してから現在約4年。生活基盤も徐々に整い、だんだんと家を買いたいという気持ちが強くなってきました。でも、母子家庭ってローン組むの大変そう。シングルマザーであることが、ローンに影響することってあるのかな・・・?
シングルマザーになって、いろいろと諦めることも多かった。でも、あきらめなくてもいいのだということも沢山知ってきました。家は、息子に故郷を作る意味でもいつかほしいと思っていました。年齢的にも買うなら早い方がいい。でも大きな買い物だから怖い。そんな気持ちが交互にやってくる日々です。そこで、今回は、実際に不動産屋さんに相談に行く前に調べたことをまとめてみました。
母子家庭はローンが組めないの?
まず、母子家庭でもローンが組めるか?という問題。これ、全然大丈夫みたいですね。全然というか、後述しますが住宅ローンの検査項目には「家族構成」というのがあるんですが、それを項目に含める金融機関は少ないようなんです。だから、収入があって、借りたお金を返す能力があればローンが組める!と考えて良さそうです。
ローンを組むには審査を受ける必要がある
とは言っても、ローンが組めるかどうかを判断するのは私ではありません。不動産会社が探してくれた金融機関か、自分で探した金融機関です。金融機関が私のローンの支払い能力を判断するためには審査をしてくれます。賃貸でも審査はありますね。それがもっときっちりしたやつ。みたいな感じです。
住宅ローンの審査には2段階ある
住宅ローンの審査には2段階あるそうです。知らなかった。
2段階とは、事前審査と本審査。私、一度家を買ったことがあるんですよ。結婚時代に。でも2段階あるのは知らなかった。覚えてないだけか??
簡単に言うと、事前審査は大まかな審査。本審査は細かいところの審査みたいなイメージになるようです。だから、事前審査を通れば本審査は大体大丈夫ということを言う人もいるみたい。審査に必要な日数も、事前審査は約3~4日、本審査は約7日という違いがあるようですが、審査される側としてはひとまず、「審査は絶対必要で、2週間くらいかかるのか」と認識していれば大丈夫みたいです。
住宅ローンの審査、検査項目にはどんなものがあるの?
まじめに働いているし借金もないのに、審査と言われるとなぜかやましい気持ちになるのは私がシンママだから??そんなこと言ったら世の中のシンママさんに怒られますよね(^^;)元々の私の人間性ですね。
さて、住宅ローンの審査には、ちゃんと項目名があります。その中で、どの項目を審査対象にするのか?は金融機関ごとに少々の違いがあるようです。
国土交通省の「 令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」 によると、住宅ローンの検査項目名と調査金融機関の採用度は下のようになっています。
融資を行う際に考慮する項目
- 完済時年齢(99.0%)
- 健康状態(98.5%)
- 担保評価(98.2%)
- 借入時年齢(96.8%)
- 年収(95.7%)
- 勤続年数(95.6%)
- 連帯保証(94.2%)
- 金融機関の営業エリア(90.6%)
- 返済負担率(89.2%)
- 融資可能額(融資率)①購入の場合(77.1%)
- 雇用形態(76.6%)
- 融資可能額(融資額)②借換えの場合(69.8%)
- 国籍(67.8%)
- カードローン等の他の債務の状況や返済履歴(61.8%)
- 申込人との取引状況(42.6%)
- 業種(27.1%)
- 家族構成(20.1%)
- 雇用先の規模(17.8%)
- 所有資産(17.1%)
- 性別(14.0%)
- その他(4.3%)
先述の通り、家族構成を審査項目にする金融機関は調査対象の中のわずか20%。母子家庭であること自体がローンを組むということに悪影響になるというわけではないようです。逆に、性別を14.0%の金融機関が審査項目の対象にしていることには少々驚きました。
気になったのは健康状態。無茶苦茶元気で働いていますが、私は乳がんです。ステージ0でも乳がんだと審査に通らなかったりするのかな・・・?
団体信用生命保険とはなんだ?
審査を通り抜けたとして、住宅ローンを組むためには団体信用生命保険というものへの加入が必要なことが多いそうです。団体信用生命保険とは、普通の生命保険とは違うもので、住宅ローンを組んだ人が亡くなったり働けなくなったりと、ローンが返済できなくなったときにローン残高を保険金として支払ってくれるシステムのこと。働けなくなったときにいつでも適用になるのではなく、
高度障害状態 という条件があります。
審査項目の中の健康状態で乳がんが引っ掛からないか気になった私。団体信用生命保険にそもそも加入できないなんてこともあるかもしれません。おお・・・これは聞いてみるしかありませんね。
一部、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」 というローンを利用すると、この団体信用生命保険に加入しなくてもローンが組めるということもあるようです。でも、フラット35って、35年ですよね・・・?アラフォーにフラット35はハードル高いような・・・。
このあたりのことはある程度調べたうえで、実際に物件を紹介している不動産屋さんに相談するのが一番手っ取り早そうな感じがします。実際に私が癌を持った状態でローンが組めるのかは、ローンの額や金融機関によっても異なるかもしれませんから。
ローンを組むために必要な最低年収って決まってるの?
母子家庭はどうしても夫婦共働き世帯や男性が正社員として働いているよりも年収が低くなりがち。我が家も収入は常に悩みの種です。だから、「私の年収でローンなんて無理?」とつい不安になります。
ところが、意外と金融機関各社は住宅ローンを組む条件として、最低年収額は定めていないようです。条件になることが多いのは年齢や既述の団体信用生命保険に加入できることなどが多く、年収は借り入れる金額とのバランスが大切になるようですね。
収入に応じていくらのローン限度額は決まっているの?
必要な最低年収が決まっていないのと同じように、年収によって一概にローンの限度額は定められていないようです。そりゃそうですよね。年収が同じ金額の人でも、家以外のローンを抱えている人と何もない人を同じようにくくることはできません。
フラット35でローンを組むときだけ、目安となる返済負担率というのが決まっているようです。年収が400万円未満の人なら年間の返済負担率が年収の30%を超えない程度。400万円以上なら年間で35%を超えない程度だそう。へぇ~。
銀行によってローンが組めるかどうかは違うの?
ここまで調べて、金融機関によって、ローンを組めるかどうかの判断には少々の差があることが分かりました。例えば年齢。20歳以上というのは大体各社共通のようですが、上限は65歳から80歳まで各社で様々。共通して団体信用生命保険に加入できるという項目を含む金融機関が多いようですが、他、安定収入の有無を基準に盛り込んでいる金融機関など、少々の差があるよう。ということは、一つの金融機関で審査に落ちても、よそで審査してもらったら通るということもないとは言えないということですよね。これは希望が出てきました!
母子家庭の家購入、どんな物件がいいの?
ローンが無事組めたとして、いったい母子家庭にはどんな物件がいいのか?
そんなの好みですよね・・・!近隣の雰囲気やお店事情などにもよりますし、第一思った通りの物件が買えるかも分らんしね。とはいえ、ある程度希望を絞って探したほうが見つけやすそうです。
母子家庭の家購入、戸建てとマンションはどちらがいいか?
物件を絞り込むといえば、戸建てかマンションかです。と、私は思っています。
物件としての寿命自体はマンションの方が長いことが多いようです。でも、マンションにはローンの返済だけではなく、積み立て修繕費や管理費といった、毎月支払いをしなくてはならない金額が少々多くなるのが特徴です。一方戸建ては何か家に不具合が出たとき、すべてのコストが自分にかかってくるわけなので、月々の修繕費がなかったとしても貯金が必要ですよね。
それだけではなく、戸建ては土地の所有権もすべて自分ということがほとんどですが、マンションだとそうはいきません。将来建物の老朽化などで取り壊しになったとしたら、自分の分の所有権はどうなるか?というと、その物件を建て替える場合はそれに必要な費用を負担し、建て替えても自分はもうそこに家を持たないという場合は、建て替えに参加する人に所有権と家を売却することになるんだとか。想像つかない。本当に買ってもらえるんだろうか・・・?
何となくそのあたりの理解度の差から、私は戸建ての方がいいなと気持ちが傾ています。
母子家庭の家購入、新築と中古ではどちらがいいの?
では戸建てだったとして、新築と中古だとどちらがいいのでしょうか?
いいのでしょうか?というか、新築なんて手が出ないんですよ~~~~!!!!
なので基本は中古物件で探そうと思っているんですが、そうなると気になるのは築年数。
戸建ての資産価値は、22年から32年程度で0になると言われているそうです。物件検索サイトを見ていると、築35年以上の物件がゴロゴロ出てきますが、それらはすべて建物に価値はなく、土地の金額ということ??
そして、私がびっくりしたんですが、重量鉄骨の耐用年数は34年 。34年??それしかないの?木造よりも重量鉄骨の方が長持ちかと思っていましたが、そうではないみたい。じゃあ中古でも築年数ができるだけ最近の物件を探すのがいいということですね。
母子家庭向けに住宅を販売している会社はあるの?
おそらくは私ことまるは、中古の戸建ての築浅物件を狙って物件探しをしていくことになりそうです。今私が中古物件をネットで探しているのは、下の2サイト。そのほか、私の場合は子供のためにもあまり遠方には引っ越さず、今住んでいる地域に根を下ろしたいと思っていますので、地域の不動産屋さんも何件かチェックしてみようと思っています。
中古物件探しにおすすめなサイト①ミノリノ
一つ目はミノリノ。中古物件・リノベーション物件が探せるサイトで、リノベーション物件がおしゃれなんです。これが。リノベートされた物件が耐震強度なども強化されて、長く住めるということならばそれがベストなのかもと思っています。
中古物件探しにおすすめなサイト②オウチーノ
2つ目のサイトはオウチーノ。中古物件を効率的に探すことができます。一覧でどんどん探すことができるので、住みたい地域が決まっている私には検索しやすく便利なんです。
どちらのサイトも特に母子家庭向けということはありませんが、実際に問い合わせしたら不動産屋さんがサイトに出ていない物件を紹介してくれる・・・なんて、ありもしない妄想をしていたりします。
まとめ
いかがでしたか?今回はシングルマザーが家を買うことについて、自分の抱いている疑問をまとめてみました。
ある程度のことが分かって、そのうえで思うことは結局実際に見に行って相談してみないと何も分からないということでした。
コロナ禍ではありますが、安全な範囲で不動産巡りをしてみたいと思います。またその時には報告しますね。